מהו נדלן?

 

נדל"ן– זהו נכס קבוע יציב הממוקם על הקרקע , כזה שאינו ניתן להזזה או ניוד ממקומו. ההגדרה טובה ביותר המתאימה לכך בעברית היא מקרקעין.
אז מה זה מקרקעין ומה זה כולל?  אלו יכולים להיות מספר רב של נכסים שונים כגון: בנייני משרדים, חנויות, דירות, קליניקות, בנייני מגורים באזורים שונים ברחבי הארץ
אדמות פרטיות או אדמות חקלאיות, נכסים כגון חניונים ועוד מגוון רחב של נכסים הקבועים במקומם ושלא ניתן לניידם או לשנע אותם ממקום א' למקום ב' (כמו לדוגמה בתים טרומיי, קראווילות, קראוונים ועוד…).
לפניכם מאמר מצוין העוסק בהשקעה מוצלחת בנדל"ן – לחצו על הקישור הזה

כך תוכלו לזהות אם הנדלן שלכם רווחי

על מנת שנכס יחשב כבעל ערך ומניב תשואה עליו לעמוד למבחן של מספר מדדים חשובים.
רק התבוננות במדדים אלו וניתוחם לעומק תוכל לאשר לכם האם נכס המקרקעין בו אתם מעוניינים הנו נכס מניב ורווחי או שמא מדובר
בהשקעה שכלל אינה משתלמת.

אילו נתונים כדאי לכם לבדוק היטב לפני רכישת מקרקעין:

1. רווחיות- הנכס חייב להניב תשואה להציג שהוא רווחי לרוכש. אם אין מידע באשר להכנסות מהנכס, הרי שמדובר בהסתרה שעלולה
לגרום לכם בעתיד לנזק כלכלי. לכן, חשוב מאוד להשיג כמה שיות מידע הקשור להכנסות והרווחים מהנכס המדובר.

2.  הכנסה קבועה– אחד המדדים הכי חשובים לבדיקת כדאיות ההשקעה בנכס נדלני היא גם בחינת היציבות שלו ותזרים המזומנים.
הכנסה קבועה ויציבה של תזרים מזומנים מהנכס יכולה להעיד בהחלט על נכס ששוה לרכוש אותו ולהשקיע בו. אם ישנן עליות או מורדות והכנסות
שאינן קבועות או יציבות, חשוב לנסות ולברר מדוע זה קרה באותה תקופה, ולבחון לעומק האם עדיין משתלם לרכוש את הנכס.

3.  בחינת ההכנסה מהנכס– כאשר אתם רוכשים נכס, ברוב המקרים תצטרכו לקחת הלוואה או משכנתא. המשמעות כאן היא מאוד ברורה: אתם חייבים
שגובה ההכנסה מהנכס המדובר, תהיה גבוהה מזו של התשלומים על ההלוואה שלקחתם. לכן, השלבים הקודמים שהוזכרו הנם קריטיים עבורכם לצורך
שקלול כדאיות הרכישה. נכס שאינו מניב יותר כסף מגובה המשכנתה, הוא נכס שאסור לכם לקנות. מה שעלול לקרות במצב שכזה הוא שאתם תיאלצו לממן
את ה"בור" הכספי שנוצר לכם בכול חודש, והדבר יפגע בכם כלכלית. לכן, אם זהו המצב, מומלץ בחום שלא להיכנס להשקעה שכזו- שיכולה להיות הרפתקה לא נעימה.

כל רכישה שאתם מבצעים חייבת להסתמך על הנתונים שאתם אוספים מהמוכר ומהשטח. אתם מוכרחים להיות פעילים בשלב זה ולבחון לדוגמה שווי של נכסים דומים
המצויים באותו האזור, לבחון בכמה הם נמכרו, אם מדובר בדירות או משרדים- לבדוק בכמה משכירים אותם על מנת לקבל פרספקטיבה ברורה לגבי ערכו של הנכס
ושוויו הכלכלי בשוק בו אתם נמצאים.  ללא כל אלה, אתם עלולים להיקלע לבור כלכלי, מה שעלול לפגוע בכיסכם וברווחתכם הכלכלית והנפשית.
לכן ההמלצה הגורפת היא- בדקו היטב והגנו על כספכם.

 

עסקאות נדלן נפוצות

שדרוג נכסים ליצירת רווחים

מטרת העל של רכישת נכס שכזה היא לייצר רווח מקסימלי בעלות מינימלית. ניתן לרכוש נכס נדל"ני שנראה במצב לא כל כך טוב, אולי אפילו במצב מוזנח, ולהשביח אותו. כך הרכישה של הנכס תהיה במחיר עלות נמוך יחסית, אח"כ ניתן לשפץ ולהשביח אותו- מה שיעלה את ערכו בצורה משמעותית ולא תמיד בהשקעה כספית מאוד גדולה.  בסיומו של התהליך ולאחר שהנכס עבר מתיחת פנים ששידרגה אותו, כך גם המחיר הסופי של הנכס יגדל- לעיתים בצורה משמעותית של כמה עשרות אחוזים שיכולים גם להתבטא ביכולת מכירה קלה יותר.

התשואה יכולה לנוע בין עשרות אלפי שקלים עד למאות אלפי ש"ח, כמובן תלוי בסוג הנכס, ברמת הביקוש באזור ובמראה החיצוני שלו, וכמובן מה שיש לנכס להציע לרוכש פוטנציאלי אחר.

דוגמאות לשדרוג נכסים:

רכישת דירה ויצירת תהליך של הום סטייג'ינג– תהליך בו הדירה עוברת מתיחת פנים משמעותית שדרוג, התאמה של הדירה למגורים והתאמת החללים הפנימיים והצבעים כך שתיראה פתוחה, מרווחת, יוקרתית. התאמת אביזרים שישוו לדירה מראה יוקרתי ואיכותי.

רכישה ושיפוץ משרד והתאמתו לחברת הייטק– ניתן לרכוש משרד אפילו כזה שעלותו נמוכה בשל גודלו, ולהפוך אותו למשרד המותאם לצרכיהם של עובדי הייטק הפועלים בקוביות. תכנון מדויק וקפדני, תוך התאמת אביזרים כולל שיפוץ והתאמת חללים עם קירות גבס, יכולים לעשות את העבודה ללא השקעה גדולה מידי. התוצאה תהיה משרד שיקי, אופנתי, מגניב המותאם לחברה שיכולה לשלם סכום גבוה על המשרד, שלפני השיפוץ כלל לא הייתה שוקלת אותו כאופציה לרכישה.

 

רכישת קרקעות להשקעה והשבחה

ניתן לבצע עסקאות נדלן משתלמות משני סוגים:

האחת היא רכישת קרקעות המועמדות להפשרה. הרעיון הוא לרכוש קרקע חקלאית במחיר עלות יחסית מצחיק, להעביר את הקרקע תהליך של השבחה על ידי הפשרתן ושינוי הייעוד שלהן מאדמות חקלאיות לאדמות לבניה. מהרגע שהקרקע עברה שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, ערכו של השטח קופץ בכמה מאות אחוזים, וניתן לעשות "אקזיט" קטן ממכירתה של הקרקע או משילוב של שותפות עם יזם או קבלן הבניה.

החיסרון היחידי בתהליך זה הוא שצריך להכיר היטב את השוק ולדעת היכן המדינה והרשויות מעוניינות להפשיר קרקעות לטובת בנייה, ולהבחין בין קרקעות ואזורים המועמדים להפשרה ולהימנע מרכישה של קרקעות סרק שלא ניתן יהיה להסב אותן לאדמות לבניה.

העסקה השנייה שניתן לבצע היא רכישתה של קרקע באזורי עדיפות לאומית. המשמעות היא הטבות מס מהמדינה כולל עידוד המדינה לבניה, הקלות ושלל הטבות של אזורים אלה.
החיסרון הוא שהעלות של קרקעות אלה תהיה גבוהה, אך במבט לאופק הרחוק, כל בניה על אדמות אלה יכולה להניב לרוכש רווחים גבוהים על אף העלות הראשונית והגבוהה של הקרקע באזור שכזה.

נכסים להשכרה- יצירת תזרים מזומנים שוטף וקבוע

 

מי לא רוצה לייצר לעצמו הכנסה פסיבית קבועה, כזו שמניבה רווחים נאים ובהשקעה חד פעמית שאולי גבוהה אך עדיין משתלמת. רכישת נכס להשכרה יכולה להיות משתלמת ביותר.
כיום יש הרבה מאוד אנשים אך גם עסקים הזקוקים לנכסים אלה. ישנם שני סוגים של נכסים:
פרטיים או מסחריים.  הפרטיים הם בעיקר דירות להשכרה, אותן מחפשים אנשים כמעט כל הזמן.
אם רוכשים דירה באזור מספיק אטרקטיבי (וזה לא חייב דווקא להיות באזור המרכז), ניתן לקבל תשואה נאה ומשתלמת בצורה של דמי שכירות.

הנכסים המסחריים הם הנכסים שיש להם לא פחות ביקוש ותמיד תהיה להם דרישה. הכוונה פה היא לנכסים כמו משרדים, מחסנים, חנויות, שטחי מסחר בקניונים או באזורי תעשייה ועוד.

חשוב לציין שוב כי ההשקעה הראשונית ואולי גם השיפוץ הראשוני יהיו יקרים, אך מדובר כאן על הכנסה קבועה ותזרים מזומנים קבוע ויציב לאורך שנים. לכן, גם לפני רכישתו של נכס בין אם הוא פרטי (דירה להשקעה לצורך קבלת שכר דירה חודשי) או בין אם מדובר בנדל"ן מסחרי, חשוב לבחון את כל הפרמטרים הבוחנים כדאיות- אלה שהוזכרו למעלה.

אפשר להשקיע בנדלן גם בסכומים נמוכים

https://www.youtube.com/watch?v=cNx7uc1K2Fk

כמה מילים לסיכום הנושא- נדלן מניב

נדל"ן קיים מסביבנו כל הזמן, הצעות מפתות יותר ומפתות פחות ניתן למצוא בשלל גוונים וצורות.
החוכמה היא לאתר את הנכס, הקרקע, הדירה או כל סוג של מקרקעין שבו אתם בוחרים להשקיע, ולבחון את רמת כדאיות ההשקעה בו. חשוב שתבחנו לעומק האם הנכס
יהיה נכס מניב וכזה שמשתלם לכם כמשקיעים או כיזמים, לשים עליו את מיטב כספכם, או שמא להתרחק ממנו כמו מאש שלא תחטפו כווייה כואבת בדמותה
של פגיעה כלכלית מהשקעה לא נבונה. הקפידו תמיד לבחון לעומק את כל הנתונים, על מנת שתוכלו לבחור בצורה חכמה את הנכס הכי טוב והכי רווחי עבורכם- לרווחתכם ולהצלחתכם.

נציין כי ניתן למצוא גם נכסים מניבים בחו"ל בהשקעה יחסית נמוכה, ובטווח מחירים של עד מאה אלף שקלים חדשים.  לפרטים נוספים והצטרפות לחצו כאן.

בהצלחה