עקרונות יסוד בהשקעות נדל"ן: גישתו של ניסים סגלוביץ'
איך להשקיע בנדל"ן השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת האסטרטגיות המובילות לבניית עושר והשגת ביטחון כלכלי לטווח ארוך. ניסים סגלוביץ', מנכ"ל ויזם נדל"ן מוביל, מדגיש כי השקעות נדל"
הן כלי פיננסי רב-עוצמה המאפשר יצירת מספר מקורות הכנסה במקביל:
• עליית ערך הנכס לאורך זמן
• הכנסה שוטפת מהשכרה • יתרונות מס משמעותיים
- לדברי סגלוביץ', הנדל"ן מציע יציבות שקשה למצוא בערוצי השקעה אחרים. בניגוד לשוק ההון המאופיין בתנודתיות גבוהה, שוק הנדל"ן נוטה להציג מגמת עלייה יציבה לאורך זמן, במיוחד באזורים מתפתחים ובעלי ביקוש גבוה.
- אחד העקרונות המרכזיים בגישתו של סגלוביץ' הוא ההבנה שהשקעה בנדל"ן היא עסק לכל דבר. משקיע נדל"ן מצליח אינו רק רוכש נכסים, אלא מנהל אותם באופן מקצועי, מבצע מחקר שוק מעמיק, ומפתח אסטרטגיה ארוכת טווח המותאמת ליעדיו הפיננסיים.
מדוע להשקיע בנדל"ן? היתרונות המרכזיים
ניסים סגלוביץ' מונה מספר יתרונות מרכזיים להשקעה בנדל"ן, המבדילים אפיק זה מאפשרויות השקעה אחרות:
מינוף פיננסי ועוצמה כלכלית
אחד היתרונות הבולטים של השקעת נדל"ן הוא היכולת למנף את ההון העצמי באמצעות משכנתא או הלוואות. מינוף זה מאפשר רכישת נכסים בשווי גבוה משמעותית מההון ההתחלתי שברשותכם.
למה זה חשוב?
- סגלוביץ' מדגיש כי זהו כלי עוצמתי ליצירת עושר
- דורש שימוש מושכל ואסטרטגיה מתוכננת היטב
- מאפשר להגדיל את התשואה על ההשקעה
לדוגמה: במקום להשקיע 1 מיליון ש"ח במזומן בנכס יחיד, ניתן להשתמש בסכום זה כמקדמה לרכישת מספר נכסים בשווי כולל של 3-4 מיליון ש"ח. כך, העלייה בערך מתרחשת על סכום גדול יותר, וההחזר על ההשקעה (ROI) עשוי להיות משמעותי בהרבה.
הגנה מפני אינפלציה
סגלוביץ' מסביר כי הנדל"ן מהווה הגנה מצוינת מפני אינפלציה:
• ככל שערך המטבע יורד, מחירי הנדל"ן נוטים לעלות • דמי השכירות עולים בהתאם לאינפלציה • בתקופות של אינפלציה גבוהה, משקיעים בנדל"ן לא רק שומרים על ערך הונם, אלא אף עשויים להגדיל אותו
הכנסה פסיבית יציבה
השכרת נכסים מייצרת זרם הכנסה קבוע ויציב, המהווה מקור מצוין להכנסה פסיבית. סגלוביץ' ממליץ לבנות תיק נכסים המייצר תזרים מזומנים חיובי:
מאפייני תזרים מזומנים חיובי:
- הכנסות השכירות מכסות את כל ההוצאות השוטפות
- מותירות רווח נקי למשקיע
- עם הזמן, הרווח גדל ככל שהמשכנתא נפרעת והשכירות עולה
זוהי אסטרטגיה מצוינת לבניית הכנסה פסיבית משמעותית לקראת פרישה או לצורך השגת עצמאות כלכלית.
יתרונות מס משמעותיים
השקעה בנדל"ן מגלמת בתוכה יתרונות מס משמעותיים:
הוצאות שניתן לדרוש כנגד הכנסות השכירות:
- ריבית על המשכנתא
- פחת
- הוצאות תחזוקה
- ביטוח
- מיסים מוניציפליים
בנוסף, לעתים קיימות הטבות מס על השקעות באזורי פיתוח או בפרויקטים מיוחדים. סגלוביץ' ממליץ להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי נדל"ן על מנת למקסם את יתרונות המס ולתכנן את ההשקעה באופן יעיל מבחינה פיסקלית.
אסטרטגיות השקעה מובילות לפי ניסים סגלוביץ'
ניסים סגלוביץ', בהתבסס על ניסיונו העשיר בתחום, מציע מספר אסטרטגיות מרכזיות להשקעה מוצלחת בנדל"ן:
רכישה והחזקה לטווח ארוך
אסטרטגיית "Buy and Hold" היא אחת האסטרטגיות המומלצות ביותר על ידי סגלוביץ' למשקיעים המחפשים ביטחון כלכלי ארוך טווח.
עקרונות האסטרטגיה:
- רכישת נכסים באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה
- השכרתם לדיירים איכותיים
- החזקתם לאורך שנים רבות
היתרונות של גישה זו:
- צבירת הון עצמי ככל שהמשכנתא נפרעת
- עליית ערך הנכס לאורך זמן
- הכנסה פסיבית מתמשכת
- דמי השכירות עולים לאורך זמן בעוד שהתשלומים על המשכנתא בריבית קבועה נשארים זהים
השבחת נכסים
סגלוביץ' מתייחס לאסטרטגיית השבחת נכסים כ"יצירת ערך מתוך אוויר".
תהליך ההשבחה:
- רכישת נכסים במחיר נמוך מערך השוק
- ביצוע שיפורים ושדרוגים משמעותיים
- מכירה במחיר גבוה יותר או השכרה בדמי שכירות גבוהים יותר
אסטרטגיה זו דורשת:
- עין מקצועית לזיהוי נכסים בעלי פוטנציאל השבחה
- ידע בתחום השיפוצים
- יכולת לנהל פרויקטים
עם זאת, התשואה על ההשקעה עשויה להיות גבוהה במיוחד.
השקעה בנכסים מניבים
השקעה בנכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, או מבני תעשייה היא אסטרטגיה נוספת שסגלוביץ' מזכיר.
יתרונות נכסים מסחריים:
- תשואה גבוהה יותר מנכסי מגורים
- חוזים ארוכי טווח
- פחות מעורבות בניהול יומיומי
חסרונות:
- השקעה מורכבת יותר
- דורשת הון התחלתי גבוה יותר
- רגישות גבוהה יותר למחזורי עסקים
סגלוביץ' ממליץ למשקיעים מתחילים לצבור ניסיון בנכסי מגורים לפני המעבר לנכסים מסחריים.
כיצד להתחיל? צעדים ראשונים בהשקעות נדל"ן
בניית בסיס ידע איתן
לפני השקעת הכסף הראשונה, סגלוביץ' ממליץ להשקיע זמן ברכישת ידע.
מקורות מידע מומלצים:
- קריאת ספרים מקצועיים
- השתתפות בקורסים וסדנאות
- צפייה בהרצאות מקוונות
- השתתפות בפורומים מקצועיים
- יצירת קשרים עם משקיעי נדל"ן ותיקים
סגלוביץ' עצמו מדגיש את חשיבות הלמידה המתמדת, גם עבור משקיעים ותיקים, שכן שוק הנדל"ן דינמי ומשתנה תדיר.
הגדרת מטרות ברורות
בטרם תצאו לדרך, חשוב להגדיר מטרות ברורות ומדידות.
שאלות מפתח להגדרת מטרות:
- האם אתם מחפשים הכנסה פסיבית חודשית?
- האם המטרה היא עליית ערך ארוכת טווח?
- האם אתם מעוניינים ברווח מהיר מהשבחה ומכירה?
- מהו אופק ההשקעה שלכם – קצר, בינוני או ארוך?
- כמה זמן תוכלו להקדיש לניהול ההשקעה?
סגלוביץ' מדגיש כי משקיעים שונים יכולים להשיג תוצאות שונות בהתאם לאסטרטגיה שבחרו. הגדרת מטרות ברורות תסייע לכם לבחור את האסטרטגיה המתאימה ולקבל החלטות עסקיות נכונות.
ניתוח שוק ובחירת אזור השקעה
לפי סגלוביץ', בחירת האזור להשקעה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שהמשקיע מקבל. הוא ממליץ לבחון מספר גורמים:
מגמות דמוגרפיות ותעסוקה
סימנים חיוביים לחפש:
- אוכלוסייה שגדלה באופן עקבי
- הגירה חיובית אל האזור
- מעסיקים גדולים ויציבים
- פתיחת עסקים חדשים
- שיעור אבטלה נמוך
- עלייה ברמת ההשכלה
אזורים בעלי צמיחה דמוגרפית ושוק תעסוקה חזק נוטים להציג ביקוש גבוה לדיור, ובהתאם – עלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות.
תשתיות ונגישות
סגלוביץ' מדגיש את חשיבותן של תשתיות איכותיות ונגישות טובה:
גורמי מיקום חשובים:
- קרבה לצירי תחבורה ראשיים
- נגישות לתחנות רכבת ותחבורה ציבורית
- קרבה למרכזי תעסוקה ומסחר
- מוסדות חינוך איכותיים בסביבה
- שירותים קהילתיים זמינים
יש לשים לב במיוחד לתוכניות פיתוח עתידיות, כגון בניית כבישים חדשים, קווי רכבת, או מרכזי תעסוקה, שעשויים להשפיע לחיוב על ערך הנכסים באזור.
היצע וביקוש
נתחו את היחס בין היצע הדירות לביקוש באזור:
מדדים לבחינת היצע וביקוש:
- זמן ממוצע למכירת דירה באזור
- זמן ממוצע להשכרת דירה
- מספר פרויקטים חדשים בבנייה
- שיעור דירות ריקות
- מגמות בדמי השכירות בשנים האחרונות
- שיעור הבעלות על דירות לעומת שיעור השוכרים
סגלוביץ' ממליץ להתמקד באזורים בהם הביקוש עולה על ההיצע, שכן אלו צפויים להציג עלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות.
בניית צוות מקצועי
השקעה מוצלחת בנדל"ן דורשת צוות של אנשי מקצוע מנוסים. סגלוביץ' ממליץ לבנות רשת של:
אנשי מקצוע חיוניים:
- עורך דין המתמחה בנדל"ן – לבדיקת חוזים, ביצוע עסקאות, והתמודדות עם סוגיות משפטיות
- רואה חשבון המתמחה במיסוי נדל"ן – לתכנון מס אופטימלי ומיקסום הטבות המס
- יועץ משכנתאות – לקבלת תנאי מימון אופטימליים
- שמאי מקרקעין – להערכת שווי הנכס טרם הרכישה
- מפקח בנייה – לבדיקת איכות הנכס ואיתור ליקויים פוטנציאליים
- מנהל נכסים – לניהול שוטף של הנכסים (במיוחד למשקיעים המחזיקים במספר נכסים)
איך להשקיע בנדל"ן סגלוביץ' מדגיש כי השקעה ביועצים מקצועיים איכותיים עשויה לחסוך כסף רב בטווח הארוך ולמנוע טעויות יקרות.כנסה פסיבית חודשית? עליית ערך ארוכת טווח? אולי רווח מהיר מהשבחה ומכירה?
סגלוביץ' מדגיש כי משקיעים שונים יכולים להשיג תוצאות שונות בהתאם לאסטרטגיה שבחרו. הגדרת מטרות ברורות תסייע לכם לבחור את האסטרטגיה המתאימה ולקבל החלטות עסקיות נכונות.
ניתוח שוק ובחירת אזור השקעה
לפי סגלוביץ', בחירת האזור להשקעה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שהמשקיע מקבל. הוא ממליץ לבחון מספר גורמים:
מגמות דמוגרפיות ותעסוקה
איך להשקיע בנדל"ן בדקו האם האוכלוסייה באזור גדלה, והאם ישנה הגירה חיובית אל האזור. כמו כן, חשוב לבחון את שוק התעסוקה המקומי: האם יש מעסיקים גדולים? האם נפתחים עסקים חדשים? האם שיעור האבטלה נמוך?
אזורים בעלי צמיחה דמוגרפית ושוק תעסוקה חזק נוטים להציג ביקוש גבוה לדיור, ובהתאם – עלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות.
תשתיות ונגישות
סגלוביץ' מדגיש את חשיבותן של תשתיות איכותיות ונגישות טובה. קרבה לצירי תחבורה ראשיים, תחנות רכבת, מרכזי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך, ושירותים קהילתיים – כל אלה מגדילים את האטרקטיביות של האזור למשקיעים ושוכרים כאחד.
יש לשים לב במיוחד לתוכניות פיתוח עתידיות, כגון בניית כבישים חדשים, קווי רכבת, או מרכזי תעסוקה, שעשויים להשפיע לחיוב על ערך הנכסים באזור.
היצע וביקוש
נתחו את היחס בין היצע הדירות לביקוש באזור. אזורים בהם הביקוש עולה על ההיצע צפויים להציג עלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות. בדקו כמה זמן לוקח להשכיר דירה באזור, וכמה זמן דירות עומדות למכירה לפני שנמכרות.
סגלוביץ' ממליץ לבדוק גם את שיעור הבעלות על דירות באזור: אזורים עם שיעור גבוה של שוכרים (להבדיל מבעלים) עשויים להיות אטרקטיביים יותר למשקיעים.
בניית צוות מקצועי
איך להשקיע בנדל"ן השקעה מוצלחת בנדל"ן דורשת צוות של אנשי מקצוע מנוסים. סגלוביץ' ממליץ לבנות רשת של:
- עורך דין המתמחה בנדל"ן – לבדיקת חוזים, ביצוע עסקאות, והתמודדות עם סוגיות משפטיות.
- רואה חשבון המתמחה במיסוי נדל"ן – לתכנון מס אופטימלי ומיקסום הטבות המס.
- יועץ משכנתאות – לקבלת תנאי מימון אופטימליים.
- שמאי מקרקעין – להערכת שווי הנכס טרם הרכישה.
- מפקח בנייה – לבדיקת איכות הנכס ואיתור ליקויים פוטנציאליים.
- מנהל נכסים – לניהול שוטף של הנכסים (במיוחד למשקיעים המחזיקים במספר נכסים).
סגלוביץ' מדגיש כי השקעה ביועצים מקצועיים איכותיים עשויה לחסוך כסף רב בטווח הארוך ולמנוע טעויות יקרות.
ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן
זיהוי והערכת סיכונים
כמו בכל השקעה, גם בנדל"ן קיימים סיכונים שיש להכיר ולנהל. ניסים סגלוביץ' מונה מספר סיכונים מרכזיים:
סיכוני שוק
תנודות במחירי הנדל"ן, עליית ריבית, או האטה כלכלית עלולים להשפיע לרעה על ערך הנכס ועל היכולת להשכירו בתנאים אופטימליים. סגלוביץ' ממליץ לבחור נכסים באזורים יציבים ולתכנן לטווח ארוך, כדי להתמודד עם תנודות שוק קצרות טווח.
סיכונים תפעוליים
ניהול נכס כרוך בסיכונים תפעוליים כגון דיירים בעייתיים, נזקים לנכס, או הוצאות תחזוקה בלתי צפויות. סגלוביץ' ממליץ על סינון קפדני של שוכרים, רכישת ביטוח מקיף, ושמירה על רזרבה כספית לטיפול בהוצאות בלתי צפויות.
סיכוני מימון
שימוש במינוף (משכנתא) מגביר את התשואה הפוטנציאלית, אך גם את הסיכון. עלייה בריבית, קשיים בהחזר המשכנתא, או קושי במימון מחדש עלולים להוביל לאובדן הנכס. סגלוביץ' ממליץ לוודא יכולת עמידה בתשלומי המשכנתא גם בתרחישים של עליית ריבית או תקופות ללא הכנסה משכירות.
אסטרטגיות להפחתת סיכונים
סגלוביץ' מציע מספר אסטרטגיות להפחתת סיכונים בהשקעות נדל"ן:
פיזור השקעות
כמו בכל תיק השקעות, גם בנדל"ן פיזור הוא מפתח להפחתת סיכונים. סגלוביץ' ממליץ להשקיע במספר נכסים, באזורים שונים, ואולי אף בסוגי נכסים שונים (מגורים, מסחרי). כך, בעיה בנכס אחד לא תסכן את כל תיק ההשקעות.
בדיקת נאותות מקיפה
טרם רכישת נכס, יש לבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) מקיפה, הכוללת בדיקה משפטית, פיזית, ופיננסית של הנכס. בדיקה זו חיונית לזיהוי בעיות פוטנציאליות ולהערכת העלויות האמיתיות של הנכס.
שמירה על רזרבה כספית
סגלוביץ' ממליץ לשמור על רזרבה כספית המספיקה לכיסוי כל הוצאות הנכס (כולל משכנתא) למשך 3-6 חודשים. כך תוכלו להתמודד עם תקופות ללא הכנסה משכירות או עם הוצאות בלתי צפויות.
איך להשקיע בנדל"ן טיפים מעשיים להצלחה בהשקעות נדל"ן
אל תקנו במחיר רגשי
אחת הטעויות הנפוצות, במיוחד בקרב משקיעים מתחילים, היא רכישת נכסים במחיר גבוה מדי מתוך התלהבות או פחד להחמיץ הזדמנות. סגלוביץ' מדגיש כי השקעה בנדל"ן היא החלטה עסקית, והמחיר צריך להיקבע על פי ניתוח כלכלי קר, ולא על פי רגשות.
בצעו ניתוח תשואה מדוקדק
לפני כל רכישה, חשוב לבצע ניתוח תשואה מפורט, הכולל את כל ההכנסות וההוצאות הצפויות. סגלוביץ' ממליץ לחשב הן את התשואה השוטפת (מהשכרה) והן את התשואה הכוללת (כולל עליית ערך צפויה), ולהשוות אותה לאלטרנטיבות השקעה אחרות.
התמקדו בתזרים מזומנים חיובי
סגלוביץ' מדגיש את חשיבותו של תזרים מזומנים חיובי – כלומר, מצב בו הכנסות השכירות מכסות את כל ההוצאות השוטפות ומותירות רווח. נכס המייצר תזרים מזומנים חיובי "משלם את עצמו" לאורך זמן, ומקטין את הסיכון למשקיע.
התאימו את האסטרטגיה למצב השוק
שוק הנדל"ן דינמי ומשתנה תדיר. סגלוביץ' ממליץ להתאים את האסטרטגיה למצב השוק הנוכחי. בשוק עולה, ייתכן שכדאי להתמקד ברכישה מהירה וניצול המומנטום. בשוק יורד, ייתכן שכדאי להתמקד בנכסים מניבי תזרים מזומנים חיובי ולהימנע מספקולציות.
למדו ללא הרף והתעדכנו בשינויים
סגלוביץ' מדגיש את חשיבות הלמידה המתמדת וההתעדכנות בשינויים בשוק הנדל"ן, בחקיקה, במיסוי, ובאסטרטגיות השקעה חדשות. השתתפות בכנסים, קריאת ספרות מקצועית, והתייעצות עם עמיתים ומומחים הם חלק בלתי נפרד מההצלחה בתחום.
בנו מערכות ותהליכים
ככל שתיק ההשקעות שלכם גדל, כך גדל הצורך במערכות ותהליכים לניהול יעיל. סגלוביץ' ממליץ לבנות מערכות לטיפול בשוכרים, לניהול תחזוקה, לניהול פיננסי, ולמעקב אחר ביצועי הנכסים. מערכות אלה יחסכו זמן ויאפשרו קבלת החלטות מושכלת.
סיכום: כיצד להשקיע בנדל"ן בהצלחה לפי ניסים סגלוביץ'
השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים המובילות לבניית עושר וביטחון כלכלי לטווח ארוך. כפי שמנכ"ל ניסים סגלוביץ' מדגיש, הצלחה בתחום זה מבוססת על שילוב של ידע, אסטרטגיה, ניהול סיכונים מושכל, וגישה עסקית מקצועית.
המפתח להצלחה טמון בהבנה שהשקעת נדל"ן אינה רק רכישת נכס, אלא ניהול עסק לכל דבר. המשקיע המצליח מבצע מחקר שוק מעמיק, בוחר נכסים באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה, מנהל אותם באופן מקצועי, ומפתח אסטרטגיה ארוכת טווח המותאמת ליעדיו הפיננסיים.
סגלוביץ' ממליץ למשקיעים להתמקד בבניית תיק נכסים המייצר תזרים מזומנים חיובי, לפזר את ההשקעות להפחתת סיכונים, להקיף את עצמם באנשי מקצוע מעולים, ולא להפסיק ללמוד ולהתפתח. בשילוב גישה זהירה ואחראית למינוף פיננסי, יוכלו המשקיעים ליהנות מיתרונות הנדל"ן: הכנסה פסיבית יציבה, עליית ערך לאורך זמן, והגנה מפני אינפלציה.
לסיכום, איך להשקיע בנדל"ן בהצלחה על פי משנתו של מנכ"ל ניסים סגלוביץ' פירושו לאמץ גישה מקצועית, מחושבת וארוכת טווח. זוהי גישה המבוססת על למידה מתמדת, ניתוח שוק מעמיק, וניהול סיכונים מושכל. יישום העקרונות והאסטרטגיות שהובאו במאמר זה עשוי לסייע למשקיעים, מתחילים כמנוסים, למקסם את התשואה על השקעותיהם ולבנות עושר משמעותי באמצעות נדל"ן.