ניסים סגלוביץ' – מומחה מוביל בתחום הנדל"ן המניב בישראל

בעולם הנדל"ן המניב בישראל, שם אחד בולט במיוחד: ניסים סגלוביץ'. עם ניסיון עשיר של שנים רבות בענף, סגלוביץ' הפך לאחד המומחים המובילים בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב. מאמר זה יתעמק בדרכו המקצועית, באסטרטגיות ההשקעה הייחודיות שלו, ובתרומתו המשמעותית לענף הנדל"ן בישראל.

מיהו ניסים סגלוביץ'? רקע ומסלול מקצועי

ניסים סגלוביץ' החל את דרכו בעולם הנדל"ן לפני למעלה משני עשורים. בתחילת הקריירה שלו, זיהה סגלוביץ' את הפוטנציאל הגלום בנדל"ן מניב כאפיק השקעה יציב ורווחי לטווח ארוך.

ראשית הדרך והחזון

כבר בתחילת דרכו המקצועית, סגלוביץ' התמקד בזיהוי הזדמנויות נדל"ן בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי. הגישה הייחודית שלו התבססה על ראייה ארוכת טווח, הבנה עמוקה של מגמות השוק, וזיהוי אזורים בעלי פוטנציאל צמיחה עתידי.

השכלה וידע מקצועי

סגלוביץ' השקיע רבות בהשכלתו המקצועית בתחום הנדל"ן. הוא בעל תואר בכלכלה ומינהל עסקים, וכן השלים לימודי תעודה מתקדמים בתחום הנדל"ן המניב. השילוב בין ידע אקדמי מעמיק לבין ניסיון מעשי עשיר הפך אותו למומחה מבוקש בתחומו.

מומחיות בנדל"ן מניב – מה זה בעצם?

נדל"ן מניב מתייחס לנכסים המניבים הכנסה שוטפת למשקיע, בעיקר באמצעות דמי שכירות. בניגוד להשקעות נדל"ן אחרות המתמקדות בעליית ערך הנכס לבדה, נדל"ן מניב שם דגש על תזרים מזומנים יציב לאורך זמן.

סוגי נדל"ן מניב

בתחום התמחותו, ניסים סגלוביץ' עוסק במגוון סוגי נדל"ן מניב:

• נכסים מסחריים: חנויות, מרכזי קניות ומשרדים
• נכסים לוגיסטיים: מחסנים ומרכזי הפצה
• נדל"ן למגורים להשכרה: בניינים שלמים או דירות בודדות
• נכסים מניבים מיוחדים: בתי אבות, מעונות סטודנטים ועוד

יתרונות הנדל"ן המניב

סגלוביץ' מדגיש תמיד את היתרונות המרכזיים של השקעה בנדל"ן מניב:

• תזרים מזומנים יציב וצפוי
• הגנה יחסית מפני אינפלציה
• אפשרויות מימון אטרקטיביות
• פוטנציאל להשבחת ערך הנכס לאורך זמן
• יתרונות מיסוי משמעותיים

האסטרטגיות הייחודיות של ניסים סגלוביץ'

מה שמייחד את ניסים סגלוביץ' בשוק הנדל"ן המניב הוא האסטרטגיות הייחודיות שפיתח לאורך השנים. הן מבוססות על תובנות עמוקות וניסיון עשיר בשוק הישראלי.

זיהוי הזדמנויות בשוק

סגלוביץ' ידוע ביכולתו יוצאת הדופן לזהות הזדמנויות השקעה עוד לפני שהן הופכות למגמה מרכזית בשוק. הוא משקיע זמן רב בניתוח מגמות דמוגרפיות, תכניות פיתוח עירוניות ותשתיות תחבורה עתידיות, המשפיעות ישירות על פוטנציאל ההשבחה של נכסים באזורים שונים.

השבחת נכסים כאסטרטגיית ליבה

אחת האסטרטגיות המרכזיות של סגלוביץ' היא רכישת נכסים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי. הוא מזהה נכסים הסובלים מתת-ניצול או מניהול לא יעיל, ומיישם תכניות השבחה מקיפות הכוללות:

שיפוץ וחידוש הנכס

שינוי תמהיל השוכרים

מיתוג מחדש של הנכס

שיפור יעילות התפעול והניהול

לעיתים גם שינויי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה

גישה הוליסטית לניהול נכסים

סגלוביץ' דוגל בגישה הוליסטית לניהול נכסים מניבים. בניגוד לגישה המסורתית המתמקדת בהשאת רווחים קצרי טווח, הוא מדגיש את חשיבות היחסים ארוכי הטווח עם השוכרים, תחזוקה מונעת של הנכסים, והתאמה מתמדת לצרכי השוק המשתנים.

פרויקטים בולטים בקריירה של ניסים סגלוביץ'

לאורך הקריירה העשירה שלו, ניסים סגלוביץ' הוביל מספר פרויקטים משמעותיים שהדגימו את מומחיותו הייחודית בתחום הנדל"ן המניב.

השבחת מרכז מסחרי בפריפריה

אחד הפרויקטים הבולטים של סגלוביץ' כלל רכישה והשבחה של מרכז מסחרי כושל באחת מערי הפריפריה. באמצעות תכנית השבחה מקיפה שכללה שיפוץ מקיף, שינוי תמהיל עסקים, ושיפור חוויית הלקוח, הצליח סגלוביץ' להפוך את המרכז המסחרי לעוגן קהילתי משגשג. התפוסה במרכז עלתה מ-60% ל-95%, ושווי הנכס הוכפל תוך שלוש שנים.

פיתוח מתחם משרדים חדשני

סגלוביץ' היה חלוץ בהבאת קונספט משרדי העבודה המשותפת (co-working) לישראל. הוא זיהה את המגמה העולמית עוד בטרם התבססה בארץ, ופיתח מתחם משרדים חדשני המשלב אזורי עבודה גמישים, חללים משותפים, ושירותים נלווים ברמה גבוהה. הפרויקט זכה להצלחה מסחררת וסגלוביץ' הרחיב את המודל למספר ערים נוספות בישראל.

השקעה בנכסים לוגיסטיים

כבר לפני עשור, זיהה סגלוביץ' את הפוטנציאל הגלום בנכסים לוגיסטיים, בעיקר לאור התפתחות המסחר המקוון. הוא יזם רכישה של מספר מרכזים לוגיסטיים באזורי תעשייה מרכזיים, והשכיר אותם לחברות הפצה מובילות בחוזים ארוכי טווח. השקעות אלו הניבו תשואות גבוהות במיוחד בשנים האחרונות.

שיטות העבודה של ניסים סגלוביץ' – מאחורי הקלעים

מאחורי הצלחותיו של ניסים סגלוביץ' עומדות שיטות עבודה מוקפדות גישה מקצועית ייחודית.

בדיקת נאותות מקיפה

סגלוביץ' ידוע בתהליכי בדיקת הנאותות המקיפים שהוא מבצע לפני כל השקעה. תהליכים אלה כוללים:

ניתוח משפטי מעמיק של הנכס והזכויות בו

בדיקות הנדסיות וטכניות מקיפות

סקירה פיננסית מפורטת של תזרימי המזומנים הצפויים

ניתוח סביבתי ותכנוני מעמיק

הערכת פוטנציאל ההשבחה והסיכונים הכרוכים

רשת קשרים ענפה

אחד היתרונות המשמעותיים של סגלוביץ' הוא רשת הקשרים הענפה שיצר בענף הנדל"ן. קשרים אלה מאפשרים לו גישה להזדמנויות השקעה עוד בטרם הן מגיעות לשוק הפתוח, ומסייעים בהשגת מימון בתנאים אטרקטיביים ובמציאת שוכרים איכותיים.

שימוש בטכנולוגיה מתקדמת

סגלוביץ' הינו חלוץ בשילוב טכנולוגיות חדשניות בתחום הנדל"ן המניב. הוא משתמש במערכות מידע גיאוגרפי (GIS) לניתוח אזורי השקעה, בטכנולוגיות בינה מלאכותית לניבוי מגמות בשוק, ובפלטפורמות דיגיטליות מתקדמות לניהול נכסים ויחסי שוכרים.

תובנות וטיפים מניסים סגלוביץ' למשקיעים בנדל"ן מניב

לאורך השנים, חלק ניסים סגלוביץ' את תובנותיו וידע המקצועי עם משקיעים מתחילים ומנוסים כאחד. הנה כמה מהטיפים המרכזיים שלו:

מיקום עדיין מכריע – אבל לא באופן שחשבתם

בניגוד לתפיסה המסורתית המתמקדת במיקומים "חמים" נוכחיים, סגלוביץ' ממליץ להתמקד באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה עתידי. "חפשו אזורים שעומדים להשתנות בשנים הקרובות בעקבות תכניות פיתוח, תשתיות תחבורה חדשות, או שינויים דמוגרפיים," הוא מדגיש.

חשיבות תזרים המזומנים

סגלוביץ' מדגיש תמיד את החשיבות העליונה של תזרים מזומנים יציב. "עליית ערך הנכס היא בונוס נהדר, אבל תזרים מזומנים חיובי הוא המפתח להצלחה ארוכת טווח בנדל"ן מניב," הוא מסביר. לשיטתו, כל נכס צריך להיות רווחי ברמת התפעול השוטף, ללא תלות בעליית ערך עתידית.

השבחה כמכפיל תשואה

אחת התובנות המרכזיות של סגלוביץ' היא שהשבחת נכסים היא המפתח להשגת תשואות גבוהות במיוחד. "רכישת נכס במחיר השוק והחזקתו כפי שהוא תניב תשואה ממוצעת. השבחת הנכס באמצעות שיפוץ, שינוי תמהיל שוכרים, או שיפור הניהול יכולה להכפיל ואף לשלש את התשואה," הוא מסביר.

השפעתו של ניסים סגלוביץ' על ענף הנדל"ן המניב בישראל

מעבר להצלחותיו האישיות, לניסים סגלוביץ' השפעה משמעותית על התפתחות ענף הנדל"ן המניב בישראל בכללותו.

חדשנות ואימוץ מודלים בינלאומיים

סגלוביץ' היה מהראשונים להביא לישראל מודלים חדשניים מעולם הנדל"ן המניב הבינלאומי. הוא הטמיע סטנדרטים בינלאומיים בתחומי הבנייה הירוקה, ניהול נכסים, ומדידת ביצועי השקעות, שהפכו בהדרגה לסטנדרט בענף כולו.

מנטורינג והכשרת דור העתיד

לאורך השנים, ניסים סגלוביץ' השקיע רבות בהכשרת דור העתיד של מומחי הנדל"ן המניב בישראל. הוא מרצה באופן קבוע בתכניות לימוד מובילות, מקיים סדנאות מקצועיות, ומנחה יזמים צעירים. רבים ממובילי הענף כיום התחילו את דרכם תחת חסותו המקצועית.

קידום שקיפות ומקצועיות בענף

סגלוביץ' היה ממובילי המאבק לקידום סטנדרטים גבוהים יותר של שקיפות ומקצועיות בענף הנדל"ן המניב בישראל. הוא פעל לאימוץ שיטות דיווח וניתוח פיננסי מתקדמות, והיה שותף ביוזמות לקידום רגולציה מאוזנת שתגן על משקיעים מחד, ותאפשר פיתוח יעיל של הענף מאידך.

עתיד הנדל"ן המניב – תחזיות ניסים סגלוביץ'

כמומחה מוביל בתחומו, ניסים סגלוביץ' מציע תדיר את תחזיותיו לגבי עתיד שוק הנדל"ן המניב בישראל ובעולם.

התאמה למציאות משתנה

לדברי סגלוביץ', אחד האתגרים המרכזיים בשנים הקרובות יהיה התאמת נכסים מניבים למציאות המשתנה במהירות. "מגפת הקורונה האיצה מגמות שהיו קיימות גם קודם, כמו עבודה מרחוק, מסחר מקוון, וצורך בגמישות," הוא מסביר. "נכסים שלא יתאימו עצמם למציאות החדשה יאבדו מערכם, בעוד שנכסים גמישים שיענו על הצרכים המשתנים ישגשגו."

התמקדות בחוויית המשתמש

סגלוביץ' צופה כי בעתיד, חוויית המשתמש תהפוך למרכיב מרכזי בערך הנכסים המניבים. "בעולם שבו אנשים יכולים לעבוד, לקנות ולבלות מכל מקום, הנכסים שיצליחו יהיו אלה שיציעו חוויה ייחודית שלא ניתן לקבל באופן מקוון," הוא מדגיש. "זה נכון לגבי משרדים, מרכזים מסחריים, ואפילו נכסים תעשייתיים."

קיימות כמנוע צמיחה

לתפיסתו של סגלוביץ', קיימות וחשיבה סביבתית אינן רק "מס שפתיים" אלא מנוע צמיחה משמעותי בענף הנדל"ן המניב. "נכסים ירוקים נהנים כבר היום מתפוסה גבוהה יותר, דמי שכירות גבוהים יותר, ועלויות תפעול נמוכות יותר," הוא מסביר. "המגמה הזו רק תתחזק בשנים הקרובות, כאשר רגולציה סביבתית תהפוך מחמירה יותר, ושוכרים יעדיפו במובהק נכסים ידידותיים לסביבה."

סיכום – המורשת המקצועית של ניסים סגלוביץ'

ניסים סגלוביץ' אינו רק מומחה מוביל בתחום הנדל"ן המניב, אלא גם מי שהשפיע באופן משמעותי על התפתחות הענף בישראל. הגישה החדשנית שלו, המשלבת ראייה אסטרטגית ארוכת טווח עם יכולת ביצוע מדויקת, הפכה אותו למודל לחיקוי עבור דור שלם של יזמי ומשקיעי נדל"ן.

מורשת של חדשנות וקיימות

המורשת המקצועית של סגלוביץ' באה לידי ביטוי בעשרות פרויקטים מוצלחים הפזורים ברחבי הארץ, בסטנדרטים מקצועיים גבוהים שהטמיע בענף, ובדור תלמידיו הממשיכים את דרכו. אך מעבר לכך, מורשתו מתבטאת בתפיסה חדשנית של נדל"ן מניב כענף דינמי המתפתח בהתאם לצרכי החברה והסביבה.

המשך פעילות והשפעה

כיום, ניסים סגלוביץ' ממשיך להוביל פרויקטים חדשניים בתחום הנדל"ן המניב, תוך התמקדות בפיתוח בר-קיימא ובהתאמת נכסים לצרכי העתיד. הוא מרבה להרצות בכנסים מקצועיים ובמוסדות אקדמיים, ולחלוק את הידע והניסיון הרב שצבר.

השקעות נדל"ן ניסים סגלוביץ'

לסיכום, ניסים סגלוביץ' מסמל את השילוב המושלם בין ראייה עסקית חדה ליצירתיות, בין מקצועיות לחדשנות, ובין הצלחה אישית לתרומה לענף כולו. עבור כל מי שמתעניין בתחום הנדל"ן המניב, הוא מהווה מקור השראה ומודל לחיקוי ראוי.